Bei einer Kapitalanlage entscheidet nicht allein die heutige Miete über den langfristigen Erfolg. Wichtig ist, ob Menschen auch künftig am Standort wohnen möchten, ausreichend Arbeitsplätze vorhanden sind und die Immobilie nach zehn oder mehr Jahren weiterhin gut vermietet oder verkauft werden kann.

Roese Real Estate konzentriert sich ausschließlich auf ausgewählte Standorte in Bayern. Zum aktuellen Portfolio gehören München, Bayreuth, Deggendorf, Hengersberg, Mühldorf am Inn, Töging am Inn, Waldkraiburg und Altötting. Jeder Standort wird anhand seiner tatsächlichen Nachfrage und seines wirtschaftlichen Entwicklungspotenzials geprüft.

Warum Bayern nicht als ein einheitlicher Markt betrachtet werden darf

Bayern verfügt insgesamt über eine starke Wirtschaftsstruktur, doch die regionalen Entwicklungen unterscheiden sich deutlich. Das Bayerische Landesamt für Statistik erwartet bis 2044 für den Freistaat ein moderates Bevölkerungswachstum, weist aber zugleich auf große Unterschiede zwischen Regionen, Landkreisen und Gemeinden hin.

Eine gute Investitionsentscheidung darf deshalb nicht allein auf dem positiven Image Bayerns beruhen. Entscheidend ist die konkrete Stadt, das Einzugsgebiet und schließlich das direkte Umfeld der Wohnung.

Makrolage: Wirtschaft und Nachfrage der Region

Die Makrolage beschreibt die übergeordnete Region. Hier wird geprüft, ob eine ausreichend breite und langfristige Nachfragebasis vorhanden ist.

• Arbeitgeber: Welche großen und mittelständischen Unternehmen beschäftigen Menschen in der Region?
• Branchenmix: Hängt der Standort von einem einzigen Betrieb ab oder gibt es mehrere stabile Wirtschaftszweige?
• Beschäftigung: Wie entwickeln sich Arbeitsplätze, Arbeitslosigkeit und sozialversicherungspflichtige Beschäftigung?
• Pendlerströme: Ist die Stadt selbst Arbeitsort oder gut an ein größeres Beschäftigungszentrum angebunden?
• Bevölkerung: Wächst die Einwohnerzahl, bleibt sie stabil oder ist ein Rückgang zu erwarten?
• Bildung: Gibt es Hochschulen, Berufsschulen, Kliniken oder Forschungseinrichtungen?
• Infrastruktur: Wie gut sind Straßen, Bahnverbindungen, öffentlicher Nahverkehr und digitale Versorgung?

Besonders wichtig ist der Arbeitgebermix. Ein Standort kann aktuell eine hohe Nachfrage zeigen und dennoch anfällig sein, wenn ein einzelner Großbetrieb einen großen Teil der Arbeitsplätze stellt. Mehrere Arbeitgeber aus unterschiedlichen Branchen schaffen eine breitere Nachfrage nach Mietwohnungen.

Mikrolage: das direkte Umfeld der Wohnung

Innerhalb derselben Stadt können sich Vermietbarkeit und Wertentwicklung von Straße zu Straße unterscheiden. Deshalb wird zusätzlich das unmittelbare Wohnumfeld geprüft.

• Entfernung zu Arbeitsplatzschwerpunkten und Gewerbegebieten
• Anbindung an Bahnhof, Bus, Autobahn und wichtige Pendlerachsen
• Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und Kindertagesstätten
• Lärm, Verkehrsbelastung, Hochwasserrisiken und mögliche Umweltbelastungen
• Wohnungsgrößen und Grundrisse, die zur lokalen Zielgruppe passen
• Neubauprojekte und konkurrierendes Mietangebot im direkten Umfeld
• Leerstand, Vermarktungsdauer und erzielbare Neuvertragsmieten

Die acht aktuellen Portfolio-Standorte

München

In München stehen ein großer und vielfältiger Arbeitsmarkt, hohe Kaufkraft, Hochschulen und internationale Nachfrage im Vordergrund. Gleichzeitig müssen hoher Einstiegspreis, Regulierung und erreichbare Mietrendite besonders kritisch geprüft werden.

Bayreuth

Bei Bayreuth werden unter anderem Universität, Gesundheitswesen, Verwaltung, regionale Unternehmen und die Nachfrage unterschiedlicher Zielgruppen betrachtet. Entscheidend ist, welche Wohnungsgröße zur tatsächlichen lokalen Nachfrage passt.

Deggendorf und Hengersberg

Hier spielen der regionale Arbeitsmarkt, Hochschule, Mittelstand sowie Straßen- und Pendleranbindungen eine wichtige Rolle. Bei Hengersberg wird zusätzlich geprüft, wie stark die Nachfrage aus dem größeren Einzugsgebiet und den benachbarten Beschäftigungszentren wirkt.

Mühldorf am Inn, Töging am Inn, Waldkraiburg und Altötting

Diese Standorte werden nicht isoliert, sondern als zusammenhängender Wirtschafts- und Pendlerraum betrachtet. Relevante Faktoren sind die Arbeitgeber in Industrie, Mittelstand, Gesundheitswesen und öffentlichem Sektor, die Anbindung über wichtige Verkehrsachsen sowie die Mietnachfrage aus den umliegenden Gemeinden.

Nachfrage mit Daten statt Bauchgefühl prüfen

Für bayerische Gemeinden stellt das Bayerische Landesamt für Statistik Regionalprofile mit Zeitreihen zu Bevölkerung, Erwerbstätigkeit, Wohnungsbau, Gewerbe und weiteren Merkmalen bereit. Ergänzend werden lokale Arbeitsmarktdaten, Pendlerverflechtungen, kommunale Planungen, Arbeitgebermeldungen und aktuelle Vermietungsangebote ausgewertet.

1. Vergangenheit: Wie haben sich Einwohner, Beschäftigung und Wohnungsbestand entwickelt?
2. Gegenwart: Welche Wohnungen werden gesucht und wie schnell vermietet?
3. Zukunft: Welche Unternehmen, Infrastruktur- und Wohnungsbauprojekte beeinflussen den Standort?

Fazit: Gute Standorte verbinden Nachfrage und Potenzial

Ein guter Investitionsstandort benötigt mehr als eine bekannte Adresse. Entscheidend sind stabile Mietnachfrage, mehrere Arbeitgeber, ein belastbarer Branchenmix, gute Erreichbarkeit und eine realistische Entwicklungsperspektive. Genau deshalb konzentriert sich Roese Real Estate auf ausgewählte bayerische Standorte, die auf Ebene von Region, Stadt und direktem Wohnumfeld geprüft werden.

Hinweis: Standortprognosen sind keine Garantie für Miet- oder Wertentwicklungen. Jede Immobilie muss zusätzlich anhand ihres Preises, Zustands, ihrer Finanzierung und der konkreten Mikrolage bewertet werden.