Beim Kauf einer Immobilie bleibt es nicht beim vereinbarten Kaufpreis. Zusätzlich fallen Nebenkosten für Steuern, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls einen Makler an. Je nach Objekt und persönlicher Situation können außerdem Finanzierungskosten, Gutachten und erste Modernisierungen hinzukommen.

Für Kapitalanleger sind diese Beträge besonders wichtig: Sie erhöhen die Gesamtinvestition, müssen häufig überwiegend aus Eigenkapital bezahlt werden und beeinflussen die tatsächliche Rendite. Eine vollständige Kalkulation sollte deshalb bereits vor der Finanzierung stehen.

Was zählt zu den klassischen Kaufnebenkosten?

Unter Kaufnebenkosten versteht man zunächst alle Kosten, die unmittelbar durch den Eigentumsübergang entstehen. Die drei größten Positionen sind meistens Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision.

1. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig. Ihre Höhe richtet sich nach dem Bundesland und der steuerlichen Bemessungsgrundlage. Da Steuersätze und Einzelfallregeln geändert werden können, sollte vor dem Kauf immer der aktuell geltende Satz geprüft werden.

2. Notar und Grundbuch

Ein Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden. Hinzu kommen Eintragungen im Grundbuch, beispielsweise für den Eigentumswechsel und gegebenenfalls eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank. Für eine erste Kalkulation wird häufig mit einem prozentualen Richtwert gerechnet; die tatsächlichen Gebühren richten sich jedoch nach den beurkundeten Vorgängen und gesetzlichen Gebührentabellen.

3. Maklerprovision

Wurde die Immobilie durch einen Makler vermittelt, kann eine Provision anfallen. Höhe und Verteilung hängen unter anderem von Objektart, Vereinbarung und rechtlichen Vorgaben ab. Bei vermieteten Anlageobjekten oder Mehrfamilienhäusern können andere Bedingungen gelten als beim privaten Kauf eines Einfamilienhauses.

Beispielrechnung für eine Kapitalanlage-Immobilie

Das folgende vereinfachte Beispiel dient nur zur Veranschaulichung. Für eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro werden beispielhaft folgende Annahmen getroffen:

Kaufpreis	250.000 Euro
Grunderwerbsteuer, beispielhaft 5 %	12.500 Euro
Notar und Grundbuch, beispielhaft 2 %	5.000 Euro
Maklerprovision, beispielhaft 3,57 %	8.925 Euro
Kaufnebenkosten insgesamt	26.425 Euro
Gesamtinvestition vor weiteren Kosten	276.425 Euro

In diesem Beispiel entsprechen die klassischen Kaufnebenkosten rund 10,57 Prozent des Kaufpreises. Abweichende Steuersätze, Provisionsvereinbarungen oder zusätzliche Vorgänge können das Ergebnis verändern.

Diese zusätzlichen Kosten werden häufig vergessen

• Finanzierung: Bereitstellungszinsen, Wertermittlung, Grundschuldbestellung oder Gebühren für zusätzliche Unterlagen
• Prüfung: Sachverständige, technische Begutachtung, rechtliche oder steuerliche Beratung
• Modernisierung: Renovierung, neue Ausstattung oder Maßnahmen vor der ersten Vermietung
• Eigentümergemeinschaft: mögliche Sonderumlagen und eine zu niedrige Instandhaltungsrücklage
• Vermietung: Inserate, Übergabe, kleinere Reparaturen und möglicher Leerstand
• Liquiditätsreserve: Puffer für unvorhergesehene Ausgaben nach dem Erwerb

Warum Kaufnebenkosten die Rendite verändern

Eine Bruttomietrendite wird oft nur mit dem Kaufpreis berechnet. Für die Nettobetrachtung sollte dagegen die gesamte Investition einschließlich Nebenkosten berücksichtigt werden. Bleiben die Mieteinnahmen gleich, sinkt die Rendite, sobald die Bezugsgröße von 250.000 Euro auf 276.425 Euro steigt.

Kaufnebenkosten schaffen zudem keinen eigenständigen Sachwert, der bei einem späteren Verkauf automatisch zurückfließt. Sie müssen durch laufende Erträge und eine langfristig tragfähige Entwicklung mitverdient werden. Ein kurzer Anlagehorizont ist deshalb besonders kritisch zu prüfen.

Wie viel Eigenkapital sollte eingeplant werden?

Viele Banken erwarten, dass zumindest ein erheblicher Teil der Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt wird. Wie viel Eigenkapital darüber hinaus sinnvoll oder erforderlich ist, hängt von Einkommen, Bonität, Objekt, Beleihungswert, Zinssatz und persönlicher Risikobereitschaft ab.

Wichtig ist, nicht das gesamte verfügbare Kapital in den Kauf zu stecken. Nach dem Erwerb sollte eine angemessene Reserve für Reparaturen, Leerstand und unerwartete Belastungen verbleiben.

Fazit: Mit der Gesamtinvestition rechnen

Kaufnebenkosten sind kein Nebenthema, sondern ein zentraler Teil der Investitionsentscheidung. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler sollten ebenso berücksichtigt werden wie Finanzierung, Prüfung, Modernisierung und Liquiditätsreserve. Erst auf Basis der vollständigen Gesamtinvestition lassen sich Rendite, Eigenkapitalbedarf und monatliche Belastung realistisch beurteilen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Aktuelle Sätze und Regelungen sollten vor dem Kauf geprüft werden.